ライフサイクル視点で進めるZEB化 ― FMサイクルと連動した段階的ZEBリノベーション ―

脱炭素社会への転換が急務となる中、既存建築物のZEB化（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル化）は、多くの企業にとって避けては通れない経営課題となっています。しかし、「一度の大規模改修によるZEB化」には、財務面や事業運営への負担や影響が大きいといった課題があります。加えて、建物は竣工した時点から、劣化の進行や利用環境の変化が始まります。そのため、ZEB水準を長期にわたって維持するには、単発的な改修工事だけでは十分とはいえません。NTTファシリティーズでは、建物の設計・建設から維持管理、改修に至るライフサイクル全体を視野に入れた「段階的なZEBリノベーション」を提唱しています。

なぜ今、「ライフサイクル視点」でのZEB化が求められるのか

世の中の建物の新築(フロー)及び既存建築物(ストック)の規模の推移を見ると、新築は高度経済成長期とバブル期にピークをつけ、その後減少傾向にある反面、既存建築物は増加し続けています。

高度経済成長期に建てられた建物は建替えの時期を迎えていますが、建設費の高騰、建替え用地確保や建替えに伴う事業停止が困難な状況、環境配慮等の理由から長寿命化のニーズも高まっており、今後もストックの増加傾向は継続するものと考えられます。また、バブル期に建てられた建物に関しては、大規模改修の時期を迎えています。

こうした中、政府は2050年のカーボンニュートラルの実現に向けて、2030年以降新築される建築物についてはZEB基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す一方で、増加する既存建築物については、2050年までにストック平均でZEB基準の省エネルギー性能の確保を目指しています。

建物は竣工した時点から物理的・機能的・社会的劣化が進行するとともに、使われ方や要求水準も様々な要因により変わり続けます。例えば、気候変動の影響により、昨今では夏の外気温度が40度を超える状況も見られるようになり、空調負荷を増大させる一方、オフィス内ではPCなどのデバイスの省電力化や照明のLED化に伴い、発熱量は大幅に低減しています。また、働き方の変容や企業の成長フェーズなどにより、執務空間が協創スペースへと生まれ変わるなど、建物の使われ方も変化しています。

このように、建物は「竣工時点で完成するもの」ではなく、「使い続けながら継続的に最適化していくもの」という観点で捉えることが求められています。

既存建築物を大規模改修時に一度に纏めてZEB化しようとする場合、大きく2つの課題が立ちはだかります。

第一は、財務面での課題です。設備の全面刷新には莫大な費用を要し、一時点に集中して投資する為、経営にも影響を及ぼす可能性があり、投資判断が難しくなります。
第二は、事業運営上の課題です。稼働中の建物で一度に大規模改修する場合、入居組織の一時移転や場合によっては業務の中断・停止を伴い、事業運営に大きな影響を及ぼします。

これに対して、段階的にZEB化に取り組む場合、中長期整備計画に即し、それぞれの部位・機器の改修に合わせてZEB化に資する施策を打つことで、事業・経営へのインパクトを抑えながら無理なく段階を踏んでZEB化を推進することができます。

ZEB化を一時点での「到達点」ではなく、「建物のライフサイクルを通じて継続的に目指し続けるプロセス」として捉えることで、設備更改の節目ごとに、より省エネ性能に優れた技術や設備を選択し、2050年カーボンニュートラルという長期目標に向けて取り組んでいくことが可能になります。

このように、ライフサイクル視点のZEB化は、劣化の解消によるリスクの低減と省エネ化を合わせて効率的に実現しつつ快適性を提供することで、建物の資産価値は、「使い続けると価値が下がる」という従来の概念に対して、「継続的に価値を高めていく」取り組みということができます。

近年の建築物の着工は、棟数、床面積ともに、1970～1990年代からほぼ半減し、軽減傾向にある

建築ストックの床面積は、増加の一途をたどっている

ファシリティマネジメントと連動したZEB化

ライフサイクル視点でZEB化を考えるうえで、ファシリティマネジメント（以下、FM）との連動は不可欠です。FMとは、建物や設備などのファシリティを経営資源として最大限に活用するための総合的な管理手法であり、FMサイクル（PDCA）を回しファシリティを戦略的かつ長期的な視点で全体最適を図ります。

ZEB化の取り組みをFMサイクルに組み込むことで、単発の活動ではなく、継続的にZEB化を推進します。

計画フェーズでは、建物・設備の劣化状況等を踏まえ策定した、中長期整備計画にZEB化の視点を組み込み、計画を調整します。その際単純更新するのではなく、省エネ効果の高い施策や機器を選定するとともに、現状の利用状況や負荷に合わせた最適なスペック・構成による更新を検討し、ダウンサイジングを図ります。

維持管理フェーズでは、光熱水費や設備の動作データを継続的にモニタリング・分析し、省エネのベンチマークと比較して乖離があれば早期にチューニングや省エネ制御ソリューションを導入し最適化します。

さらに評価フェーズでは、省エネルギー原単位などの指標を用いて施設ごとのエネルギー水準を評価し、改修時のダウンサイジング等の検討に活用し、最適化を図るべく次の投資判断につなげます。

当社では、中長期整備計画とZEB化を連動させるにあたり、まずは、建物・設備の劣化状況を劣化度・緊急度や経年、重要度等の指標により定量的に評価し、改修の優先順位付けに基づき中長期整備計画を策定します。そのうえで、ZEB化の視点から省エネ効果の大きい施策を打つタイミングや工程を調整し、リスク低減とZEB化の最適な組み合わせを総合的に判断し、計画を確定させます。

こうして策定した計画は固定的なものではなく、建物の使い方の変化や外部環境の変化、新たな技術の登場等に応じて見直しを重ね、柔軟性を保ちながら、常に更新し続ける計画として運用していきます。

段階的にZEB化を進めることは、投資時期の分散による財務インパクトの低減といったメリットがありますが、設備更改のタイミングで都度、その時点の最先端技術を導入できるため、技術進化の恩恵を継続的に取り込むことも可能になります。さらには、2050年カーボンニュートラルという長期目標に対して、担当者や経営層が代わっても計画が継続する「制度的なコミットメント」として機能し、長期にわたる脱炭素経営の基盤を企業内部に組み込むことにもつながります。

段階的なZEB化：建物のFMサイクルと環境施策の連動

NTTファシリティーズの総合力
―通信インフラを担ってきたライフサイクル視点と実践力

NTTファシリティーズの強みの根源は「通信を途絶えさせない」という使命感にあります。
当社はこれまで、通信インフラである通信局舎の企画・設計から維持管理まで一貫して担い、適切に改修しながら大切に使い続ける文化を育み、そのノウハウを蓄積してきました。

通信局舎を長く使い続けるために、劣化状況を診断・評価し、整備計画を策定したうえで、対策を完遂させリスクの確実な解消に至るまでのマネジメントサイクルに加え、劣化状況の定量評価や整備優先度の設定、整備計画策定に関するマニュアルや基準等を整備し、長寿命化に資する仕組みを構築しています。また、FM業務で発生する様々なデータを蓄積し、種々の分析に活用しています。

こうしたノウハウをベースに、当社では、劣化診断から中長期整備計画策定、改修、さらには長寿命化や保有施設をどのように利活用するか長期的視点で体系的に描く、グランドデザインの策定まで、ライフサイクル全体に伴走できる存在として、継続的に価値提供を行っています。

さらに、NTTグループや研究開発部門と連携することで、AI空調をはじめとする先進的なICT技術を実証実験、導入しています。最新技術の活用により、省エネと快適性を両立させることも当社のZEB化支援における大きな特徴の一つです。

設計、構築だけでなく、建物一生の維持管理まで、「建物をつくり・まもり・育てる」実績」

【まとめ】ライフサイクル視点によるZEB化と企業価値の向上

ZEB化は、カーボンニュートラルへの貢献だけではなく、コスト削減、事業リスクの低減、企業価値の向上といった複合的な効果が期待できる一方で、一度に取り組む場合、事業・経営への影響が懸念されます。既存建築物のZEB化において、ライフサイクル視点でFMサイクルの各フェーズで段階を踏みながら継続的に取り組むことで、事業・経営へのインパクトを低減させつつ、効果的にZEBを推進し、資産価値の向上に寄与することができます。

2050年カーボンニュートラルという長期目標を前に、「何から手をつければよいのかわからない」、「一気に実施すれば経営を圧迫してしまう」と悩む企業は少なくありません。明確な根拠に基づいた実現可能なロードマップを描き、FMサイクルの各フェーズでZEB施策を段階的に打つことで、無理のないかたちで目標達成に近づくことができます。

NTTファシリティーズは、通信局舎を長く使い続けるために培ってきたノウハウを活かし、ライフサイクル視点によるZEB化を推進していきます。